Räumungsklage bei Wohnraummiete in Berlin - besser mit Anwalt!

Kündigung des Mietverhältnisses

Bei Mietverhältnissen über Wohnungen kommt es aus unterschiedlichen Gründen immer wieder zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung und/oder zur ordentlichen Kündigung (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, § 573c BGB) des Mietvertrages durch den Vermieter. Die Gründe, welche das Gesetz vorsieht sind vielseitig. Häufig geht es um Zahlungsrückstande, Störung des Hausfriedens (§ 569 Absatz 2 BGB) oder unerlaubte Untervermietung (§ 540 BGB), sowie sonstigen vertragswidrigen Gebrauch.

Räumungsklage

Wird der Aufforderung zur Räumung der Wohnung im Kündigungsschreiben nicht nachgekommen, kommt es oftmals zu einer Räumungsklage durch den Anwalt des Vermieters. Hierdurch soll ein gerichtlicher Titel erwirkt werden, welcher dann Grundlage für die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher ist. Denn der Vermieter kann den Mieter nicht einfach eigenhändig „vor die Tür setzen“. Dies wäre verbotene Eigenmacht.

Eine Räumungsklage ist eine kostspielige Angelegenheit, denn der Streitwert richtet sich nach der Nettojahresmiete. Daher birgt sie erhebliche Prozess(-kosten-)risiken für beide Seiten.

Schonfristzahlung

Häufig liegt der Kündigungsgrund in einem erheblichen Zahlungsrückstand (§ 543 Absatz 2, Nr. 3 BGB). In diesem Fall gilt die Besonderheit, dass die fristlose, bzw. außerordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch sogenannte Schonfristzahlung (§ 569 Absatz 3, Nr. 2 BGB) nachträglich unwirksam gemacht werden kann. Dazu müssen die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen werden. Dann muss der Mieter aber trotzdem die Prozesskosten tragen, denn ursprünglich war die Räumungsklage begründet. Außerdem darf er die Kündigung nur einmal in zwei Jahren durch Schonfristzahlung abwenden (§ 569 Absatz 3, Nr. 2 Satz 2 BGB).

Wirksamkeit der Kündigung

Im Rahmen des Räumungsklageverfahrens ist auch die sonstige Wirksamkeit und Begründetheit der vorhergehenden Kündigung von entscheidender Bedeutung. Sollte die Kündigung aus formellen oder inhaltlichen Gründen unwirksam gewesen sein, verliert der Vermieter u.U. den Prozess und muss sämtliche Kosten tragen.

Konfliktlösung

Sollten Sie als Mieter eine Kündigung oder gar eine Räumungsklage erhalten haben, ist sehr zu empfehlen, dass Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, lassen sich meist Lösungen finden, ohne dass Sie Ihre Wohnung verlieren. Durch anwaltliche Vermittlung sind Vermieter und Hausverwaltungen häufig kompromissbereit. Im schlechtesten Fall kann Ihr Rechtsanwalt durch Beantragung einer Räumfrist Ihnen zumindest ein wenig Zeit für den Umzug verschaffen.

Da das Gesetz jedoch hohe Anforderungen an die Kündigung eines Wohnraummieters stellt, sind viele fristlose Kündigungen unwirksam und daher werden Sie diese mit anwaltlicher Hilfe aus der Welt räumen können.

Aus diesem Grunde sollten sich auch Vermieter vor Aussprache einer Kündigung im Wohnraummietrecht unbedingt anwaltlich beraten lassen.