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AG Wedding 14 C 606/21 vom 23.08.2022

Urteil vom 26.07.2022

 

Titel/Schlagworte:

Räumungsklage, Miete, Vermieterschlüssel, alleiniger Besitz, Gebrauchsgewährung, Individualvereinbarung

 

Normen:

§ 305 BGB, § 535 BGB, § 546a BGB, § 138 BGB, § 536 BGB

 

 

 

  1. Der Vermieter kann das Einbehalten von einem Set Wohnungsschlüsseln für den Notfall durch Individualvereinbarung vereinbaren.
  2. Sofern das Einbehalten des einen Schlüsselsets wirksam vereinbart wurde, kann sich der Mieter nicht darauf berufen, ihm sei der Besitz an der Mietsache nicht ordnungsgemäß verschafft worden. Er bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet.
  3. Durch Einfügen von Individualvereinbarungen in ein Standard-Formular wird die Klausel nicht zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung iSd. §§ 305ff. BGB.

(Leitsätze des Redakteurs)

 

Räumungsklage mit Zahlungsantrag

 

„14 C 606/21     

[…]

hat das Amtsgericht Wedding durch den Richter am Amtsgericht XY aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2022 für Recht erkannt:

1.            Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 8.600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.400,00 € seit dem 17.12.2021, aus weiteren 2.400,00 € seit dem 11.3.2022 und aus 3.800,00 € seit dem 14.5.2022 zu zahlen.

2.            Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache im Übrigen erledigt ist soweit zunächst mit dem Klageantrag zu 1) die Räumung und Herausgabe der im Hause XY Berlin, 3. OG rechts, begehrt wurde.

3.            Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4.            Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

 

Tatbestand

Die Kläger nahmen den Beklagten zunächst auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung sowie Zahlung von Mietzins/Nutzungsentschädigung aus einem Wohnraummietverhältnis in Anspruch.

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 30.8.2021, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, die im Hause XY Berlin, gelegene Wohnung. Die Mietdauer war in § 4 des Mietvertrages vom 1.9.2021 bis zum 30.4.2022 vereinbart. Die monatliche Grundmiete betrug 1.200,00 €.

Die Kläger überließen dem Beklagten Haus-, Wohnungs- und Briefkastenschlüssel, behielten jedoch ein Schlüsselset für die Wohnräume zurück.

 

Der Beklagte bezog die Wohnung und zahlte die Miete für September 2021 sowie die vereinbarte Kaution. Weitere Zahlungen auf die Miete erfolgten nicht. Darauf erklärten die Kläger mit Schreiben vom 25.10.2021 und 16.11.2021, auf die jeweils Bezug genommen wird, die Kündigung des Mietverhältnisses.

 

Hilfsweise erklärte der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der Klageschrift vom 26.11.2021 nochmals die außerordentliche und äußerst hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen des bestehenden Zahlungsrückstandes.

 

Der Prozessbevollmächtigte der Kläger erklärte ferner mit Schriftsatz vom 20.4.2022 erneut die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zahlungsrückstandes (offene Mieten Oktober 2021 bis April 2022) sowie wegen der Zerstörung des Vertrauensverhältnisses im Hinblick auf den Prozessvortrag des Beklagten zum Zugang der vorgerichtlichen Kündigungen.

 

Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 2.5.2022 erklärte der Beklagte, dass er die Räume geräumt habe und nicht weiter nutzen möchte und übersandte die ihm überlassenen Schlüssel an den Prozessbevollmächtigten der Kläger. Dieses Schreiben nebst Schlüsseln ging am 5.5.2022 zu.

 

Die Kläger tragen vor, bei dem zwischen den Parteien begründeten Mietverhältnis handele es sich um ein Untermietverhältnis. Bis August 2021 habe der Bruder der Klägerin zu 1), Herr XY, in der Wohnung gewohnt und sei nur vorübergehend aus beruflichen Gründen im Ausland aufhältlich. Daher sei die Wohnung lediglich befristet bis zum 30.4.2022 untervermietet worden. Dies sei dem Beklagten auch mitgeteilt worden. Dem Beklagten sei der Besitz an der Wohnung ordnungs- und vertragsgemäß verschafft worden, da in § 9 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden sei, dass der Vermieter ein Schlüsselset zu den Mieträumen behalte. Bei dieser Regelung handele es sich um eine Individualvereinbarung, die vor Vertragsunterzeichnung mit dem Beklagten auch besprochen worden sei.

Die Kläger begehrten mit der am 16.12.2021 zugestellten Klage von dem Beklagten mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 1) die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und haben den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat dieser Erledigungserklärung widersprochen. Die Kläger begehrten vom Beklagten ferner mit Schriftsatz vom 1.2.2022 für die Zeit ab Februar 2022 die Zahlung einer künftig fällig werdenden monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 1.200,00 €. Sie verlangen insoweit zuletzt den Ausgleich der Miete/Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1.10.2021 bis 5.5.2022 vom Beklagten.

 

Die Kläger beantragen nunmehr teilweise im Wege der Klageänderung zuletzt,

1.            festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 1. geltend gemachten Räumungsanspruches erledigt ist,

2.            den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 8.600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

 

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

 

Der Beklagte wendet ein, ihm sei nicht mitgeteilt worden, dass es sich um ein Untermietverhältnis handele. Die Kündigungen des Mietverhältnisses seien unwirksam. Dabei sei die Kündigung vom 25.10.2021 bereits formunwirksam und nichtig. Diese Kündigung sei ihm im Übrigen auch nicht wirksam zugegangen. Die weitere Kündigung vom 16.11.2021 sei vorgerichtlich nicht zugegangen. Im Übrigen seien die Kündigungen auch deshalb unwirksam, da ein zur Kündigung berechtigender Grund nicht vorliege. Ein Verzug mit der Entrichtung der Miete sei zu keinem Zeitpunkt eingetreten. Vielmehr sei er nicht zur Mietzahlung verpflichtet, da dieser Anspruch erst entstehe, wenn der Vermieter dem Mieter den alleinigen unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffe. Dies sei zu keinem Zeitpunkt der Fall gewesen. Die Kläger seien nicht berechtigt gewesen, ein Schlüsselset zurückzuhalten. Dem stehe auch nicht die Regelung in § 9 des Mietvertrages entgegen, da es sich bei dem Mietvertrag um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen handele und die genannte Regelung überraschend sei sowie überdies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Beklagten führe und daher unwirksam sei. Doch selbst wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln würde, läge ein Verstoß gegen die guten Sitten vor. In diesem Zusammenhang habe sich der Kläger zu 2) unberechtigt am 6.10.2021 Zutritt zu der Wohnung des Beklagten verschafft, als dieser in der Badewanne gelegen habe. Ferner habe der Beklagte feststellen müssen, dass mehrere von ihm in der Wohnung gelagerte Werkzeuge während seiner Abwesenheit entfernt worden seien, ohne dass Spuren eines Einbruchs feststellbar gewesen seien. Es sei daher davon auszugehen, dass der Kläger zu 2) abermals die Wohnung betreten und die Werkzeuge an sich genommen habe. Ferner sei der vertragsgemäße Gebrauch der angemieteten Räume dadurch beeinträchtigt, dass am Klingelschild und dem Briefkasten der Wohnung Namensschilder der Kläger auch nach Mietbeginn angebracht gewesen seien und wiederholt Post für die Kläger an die Anschrift des Beklagten gesandt worden sei. Überdies sei ein Herr „Bruder der Klägerin“ in der Wohnung gemeldet. Auch für diesen sei Post an die Anschrift des Beklagten versandt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

 

Entscheidungsgründe

 

Die Klage ist begründet.

 

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Ausgleich der Mieten/Nutzungsentschädigungen für den Zeitraum vom 1.10.2021 bis 5.5.2022 in Höhe von ins-gesamt 8.600,00 € gemäß §§ 535 Abs.2, 546 a Abs.1 BGB in Verbindung mit den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gegen den Beklagten zu.

 

Zwischen den Parteien ist durch Unterzeichnung des Vertrages vom 30.8.2021 wirksam ein Mietverhältnis über die Wohnräume im Hause XY Berlin, zustande gekommen. Die monatliche Grundmiete ist danach mit 1.200,00 € vereinbart worden. Der Beklagte zahlte in dem genannten Zeitraum Miete bzw. Nutzungsentschädigung nicht.

 

Der Beklagte war in dem genannten Zeitraum zur Mietzinszahlung verpflichtet. Die Kläger sind ihrer gesetzlichen und vertraglichen Pflicht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache ordnungsgemäß nachgekommen und haben dem Beklagten den Besitz an der Mietsache verschafft. Dabei ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, dem Mieter den ungestörten alleinigen Besitz an der Wohnung unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen zu verschaffen. Die Gebrauchsgewährung setzt dabei voraus, dass der Vermieter die Mietsache so bereitstellen muss, dass der Mieter in der Lage ist, den üblichen oder vertraglich bestimmten Gebrauch zu machen. Dies ist hier der Fall.

 

Die genannten Wohnräume wurden dem Beklagten durch die Kläger zur alleinigen Nutzung über-lassen und die Schlüssel zur Mietsache übergeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger ein Schlüsselset zurückbehalten haben. Zwar hat der Vermieter grundsätzlich dem Mieter sämtliche Schlüssel zu übergeben. Es ist jedoch zulässig, dass die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung treffen, wonach der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung behalten kann. Eine solche Vereinbarung wurde vorliegend in § 9 des Mietvertrages wirksam geschlossen.

Die genannte Regelung ist nicht nach den §§ 305 ff BGB unwirksam. Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss stellt, § 305 Abs. 1 BGB. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen auch dann anzunehmen, wenn der Verwender selbst nicht unternehmerisch tätig ist und eine Vielzahl von Verträgen abschließt, sondern wenn es sich um ein Klauselwerk handelt, welches ein Dritter für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert hat und der Verwender sich dieses Klauselwerkes auch nur einmal bedient. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.

 

Zwar bedienten sich die Kläger eines Vertragswerkes, welches von einem Dritten (wohnungsbo-erse.net) vorformuliert wurde. Jedoch enthält das allgemein vorgefertigte Klauselwerk die streitgegenständliche Regelung über den Einbehalt eines Schlüsselsets nicht. Diese wurde vielmehr durch die Kläger lediglich in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag eingefügt. Danach handelt es sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da diese Regelung nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde. Vielmehr liegt eine Individualvereinbarung vor.

 

Diese Individualvereinbarung verstößt auch nicht gegen die guten Sitten und ist daher nicht gemäß § 138 BGB nichtig. Ein Verstoß gegen die guten Sitten setzt voraus, dass durch die Vereinbarung gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßen wird. Dies ist etwa anzunehmen, wenn der objektive Inhalt eines Rechtsgeschäftes mit grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist. Dies ist jedoch nicht der Fall, da wie bereits ausgeführt im Mietrecht anerkannt ist, dass eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter im Einzelfall einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten darf, zulässig ist.

Danach ist der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses entstanden und war vom Beklagten entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen zu erfüllen.

Dem Beklagten steht im Übrigen für den streitgegenständlichen Zeitraum auch kein Mietminderungsrecht gemäß § 536 BGB zu. Die Mietsache wies keinen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder beeinträchtigt hat, auf. Der Verbleib eines Schlüsselsets bei den Klägern entsprach den vertraglichen Vereinbarungen und begründet einen sol-chen Mangel nicht. Auch der Zugang von Poststücken, die an die Kläger und Herrn „Bruder der Klägerin“ gerichtet waren, begründet keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Es handelt sich allenfalls um eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung, die gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB außer Betracht bleibt. Dies gilt gleichermaßen für den Umstand, dass eine 3. Person („Bruder der Klägerin“) während der Mietdauer unter der Wohnanschrift gemeldet war. Auch durch diese Meldeverhältnisse wurde der Mietgebrauch des Beklagten in keiner Weise beeinträchtigt. Schließlich begründet auch der behauptete Vorfall vom 6.10.2021, wonach der Kläger zu 2) sich unberechtigt Zutritt zu der Wohnung verschafft hat, kein Mietminderungsrecht. Insoweit ist der Beklagte bereits beweisfällig geblieben, da auf das zulässige Bestreiten der Kläger nicht Beweis durch Vernehmung des Beklagten als Partei zu erheben war. Die Kläger haben dieser Vernehmung nicht zugestimmt und entsprechende Anknüpfungstatsachen, die eine Vernehmung von Amts wegen gestatten, liegen nicht vor. Dies gilt gleichermaßen für das behauptete Entwenden von Werkzeug aus der Wohnung, wobei insoweit bereits das Vorbringen des Beklagten nicht hinreichend konkret ist. So ist nicht hinreichend nachvollziehbar im Einzelnen dargetan, wann genau die genannten Gegenstände abhandengekommen sind.

 

Nach alledem steht den Klägern der geltend machte Zahlungsanspruch in vollem Umfang gegen den Beklagten zu. So ist der Rückstand für die Monate Oktober 2021 bis einschließlich April 2022 in Höhe von insgesamt 8.400,00 € (7 × 1.200,00 €) sowie anteilig bis zum 5.5.2022 in Höhe von weiteren 200,00 € vom Beklagten auszugleichen.

 

Der Zinsanspruch ist insoweit gemäß §§ 247, 288 Abs. 1 und 291 BGB begründet.

 

Die Klage ist ferner erfolgreich, soweit die Kläger ferner die Feststellung begehren, dass der Rechtsstreit hinsichtlich des ursprünglich geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruches in der Hauptsache erledigt ist. Die Klage war hinsichtlich dieses Anspruches zulässig und begründet und wäre ohne das nach Rechtshängigkeit eingetretene erledigende Ereignis (Räumung und Rückgabe zum 5.5.2022) voraussichtlich auch insoweit erfolgreich gewesen.

 

Den Klägern stand der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB gegen den Beklagten zu.

 

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die genannten Wohnräume wurde jedenfalls durch die mit der Klageschrift vom 26.11.2021 ausgesprochene erneute Kündigung wirksam beendet. Das erforderliche Kündigungsrecht folgt dabei aus § 543 Abs.1, 2 S.1 Nr.3 BGB. Wie ausgeführt glich der Beklagte die Mieten für einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten nicht aus, sodass zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung aus den genannten Gründen jedenfalls die Mieten für die Monate Oktober und November 2021 offen waren und ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug hinsichtlich der Mietzinszahlungspflicht bestand.

Nach alledem ist die Klage in vollem Umfang erfolgreich.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 und 709 ZPO.

Die vorstehenden Ansichten des Gerichts waren Gegenstand der eingehenden Erörterung im Termin zur mündlichen Verhandlung.“

 

Das Urteil ist rechtskräftig nachdem die Berufung zurückgewiesen wurde.

 

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Florian Lawrenz, Pankow 28.03.2023

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